신탁 방식 재건축의 명암

신탁 방식 이란 조합이 신탁사에 분양대금의 일정비율을 수수료로 주고, 전문성을 갖춘 신탁사가 조합 대신 사업 시행을 맡아 사업 전반을 관리하고 일을 추친을 하도록 하는 방식이다. 최근에는 경쟁이 치열해 지면서 4%에 달하던 수수료가 1%정도로 알려져 있다.

 

신탁사 지정요건

전체 소유주의 75%이상 동의, 동별 소유주 50%이상 동의, 토지면적의 34%이상 신탁을 해야 한다.

 

신탁방식의 장점

- 조합보다 투명한 관리 가능

- 조합과 시공사 또는 조합 내분에 따른 공사지연 최소화

- 신탁사 시행 시 조합설립 불필요에 따른 막대한 시간 절약

- 시공사 선정, 각종 인허가, 분양 등 모든 절차를 맡아 진행함에 투명성 확보

- 안정적 자금조달 가능(신탁사 자체 신용도 기반 주택도시보증공사 보증을 통한 금융회사로부터의 자금 조달)

 

이 같은 큰 장점을 가지고 있지만 사업 진행 과정에서 위법의 소지가 있을 시 골칫거리가 될 수 있다. 

 

예를들어 최근 잡음을 내고 있는 여의도 및 목동 단지 등이 있다. 여의도 내 신탁방식 추진 중인 7곳, 양천구 목동단지 중 4곳이 있는데 특히 여의도 한양상가 관련해서 모 부동산 신탁의 허의 고시, 공고 되고 정비계획의 확정단계 거치지 않은 채 시공사 선정부터 나서는 등 문제가 있어 서울시에서 해당 건에 대해 조사 및 조치를 취하라고 지시하는 등 잡음이 지속되고 있다. 

 

또한 재건축 성공 사례가 많이 않은 점 또한 불리한 점으로 작용한다. 2016년 신탁사 진출이 가능해 진 이후 준공까지 간 사례가 없다. 

이러한 불안감으로 해지 하려고 할 때는 또 신탁계약서 시행규정 표준안이 국토부에서 최근에야 마련 했기 때문에 기존에 계약했던 주민들에게 불리한 조건이 신탁계약서 상에 기재 되어있을 수 있다.

 

새로 마련된 신탁계약서 시행규정 표준안에서는 해지 관련해서 계약체결한 주민 전체가 계약 해지를 하지 않더라고 신탁사가 계약 후 2년 이내 사업시행자로 지정되지 못하거나 주민 75%가 찬성할 경우 신탁계약을 일괄 해지 할 수 있도록 했기 때문에 해지가 한결 수월 해 졌다.  

 

해당 포스트는 매경이코노미 2233호의 내용을 축약하여 작성하였습니다.