김광석교수님 경제 읽어주는 남자 - 부동산 파트 내용 정리

오늘은 김광석교수의 책 '경제읽어주는 남자'의 내용중 부동산 파트를 정리하고 자료사이트 등 업데이트 및 중간중간 개인적 견해, 일천하지만 약간의 지식을 추가하여 포스팅 해 보고자 합니다. 많은 도움 되시기 바랍니다.

 

열심히만 산다고 부자되는 것은 아니다. 다르게 살아야 한다. 일 하는 것 못지 않게 중요한것은 투자이다. 어차피 소득의 증가속다보다는 자산의 상승속도가 빠르기때문에. 그것이 우리가 투자를 해야하는 이유이다.

주식투자 또는 부동산 투자에서 중요한것은 '언제' 와 '무엇'이다.

 

장기적으로 볼 때 주식이나 부동산, 금이나 채권 등 서로 다른 자산이 어느시점에서는 그 수익이 비슷한 때가 있다는 말이 있다. 그러나 그것도 때를 잘 탔을 때 이야기다 주식이 오르는 시기, 부동산이 오르는 시기, 채권이 오르는 시기나 금,은 등 원자재가 오르는 시기는 동일하지 않기 때문에.

 

우리는 부동산 경기를 진단하는 것에 대해 자신만의 뷰를 가져야 한다. 누군가 물고기를 잡아다주기를 바라지말고 스스로물고기를 잡는 법을 배워야 한다.

 

우리나라 부동산의 움직임

우리나라는 전국 부동산이 대체로 같이 움직인다. 그런데 지방아파트는 계속 하락하고 수도권 부동산은 계속 상승하고있다(2019년 12월 기준). 이렇게 다르게 움직이고 있으니 부동산 경기를 볼 때는 언론에서 이야기하는 거시적 측면의 설명에 기대지 말고 자신만의 프레임으로 판단을 해야한다.

 

아파트 매매가격 추이- 한국부동산원 부동산 통계정보(R-ONE)

https://www.reb.or.kr/r-one/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=10116&cntntsId=1407

부동산통계정보시스템

 

부동산 매매가격의 상승하락과 상승률의 상승,하락 - 금주든 전년동기 대비든 상승, 하락은 재회의 가격이 직접적으로 오르거나 떨어진다는 것이고, 상승률의 상승과 하락은 상승하는 기조나 하락하는 기조는 변화하지 않고 그 상승, 하락의 정도가 늘고 줄어드는 문제를 말하는 것이므로 여전히 상승하고 있거나, 하락하고 있음을 말하는 것이다. 개념을 정확히 이해해야 한다.

 

주목해야 할 부동산 동향

주간 혹은 월간 매매.전세 가격지수 및 변동률 추이 - KB통계자료실

주택가격동향조사 - 아파트 매매가격지수 | KB부동산 데이터허브 (kbland.kr)

KB부동산 데이터허브

개념을 정확히 이해 하고 그래프를 보면서 전세,매매의 가격추이, 상승률추이를 보며 시장을 이해하는 노력이 필요하다.

 

부동산은 경제와 어떤 관계가 있는가

금리의 인상과 인하는 자산의 가격과 관게가 깊다. 금리가 상승하면 부동산의 가치가 하락 한다. 그 이유는 부동산을 매매할 때는 내돈 100로 하지 않고 대출에 의존해 매매 하기 때문이다. 금리가 낮을 때는 1억을 빌려도 이자가 낮아 대출에 대해 부담이 없지만, 금리가 상승함에 따라 대출이자에 대한 부담이 커지게 된다. 그러면 매수심리가 나빠지게 되고 매수 수요는 감소하게 됩니다. 금리 상승이 가파르다면 부동산의 가치 하락도 가파르게 된다.

 

주식이나 부동산이나 통하는 유일한 논리는 수요와 공급이다. 수요가 즐어드는데 가격은 조정될 수 밖에 없다.

특히 부동산 전망의 핵심은 공급보다는 수요이다. 

 

부동산 매매가격전망에서는 첫째, 수요를 봐야하고, 둘째 공급을 봐야하며 셋째는 정책을 봐야한다. 정책은 수요와 공급 모두에 영향을 준다.

 

인구절벽? - 통계청 발표에 따르면 2031년까지는 인구가 증가한다. 또한 인구 감소한다는 2030년 이후 부터는 인구가 정체기를 거쳐 감소기라는 것이지 인구가 갑자기 다 죽어서 남은 인구가 90%뿐이라든가 하는 상황이 온다는 것은 아니다. 말을 만드는 주체에서 인구절벽이라고 붙힌 것이지 인구절벽은 없다.

또 한가지 중요한것은 주택은 인구가 사는 것이 아니다. 가구가 사는 것이다. 인구가 줄어든다고 해도  가구수는 2044년까지는 가구수가 증가한다. 즉 아파트 수요도 증가한다는 것이다. 3인가구 수는 줄겠지만 1인, 2인 가구는 늘어가는 것이다. 이점은 부동산을 볼 때 아주 기본적이면서도 굉장히 중요한 팩트이다. 그럼 ... 대형주택이 오를까 소형주택이 오를까?

1인이 쾌적하게 느끼는 면적은 증가하는 추세이므로 감안해서 투자에 반영해야 할 것이다.

 

PIR  지수

https://www.index.go.kr/unity/potal/indicator/IndexInfo.do?clasCd=10&idxCd=F0188

국가지표체계 | 지표상세정보

 

또 한가지 중요한 것은 집을 살 여력이다. 집을 구매할 여력이 있는 가구의 수가 증가하는가 하는 점을 봐야한다. 구매여력은 PIR (PRICE TO IMCOME RATIO, 소득대비주택가격비율)로 평가한다. 즉 내 연소득을 한푼도 쓰지 않고 얼마나 모아야 집을 살 수 있는가? PIR이 올라간다는 말은 부동산의 가격증가 속도가 소득 증가 속도보다 높다는 것이다.

2021년 기준으로 수도권 PIR은 10.1이다. 19년 부터 가파르게 상승함을 볼 수 있다. 

 

https://data.kbland.kr/kbstats/pir

KB부동산 데이터허브

위 KB통계사이트는 지역별 대출자의 중위소득과 해당 지역 매매주택의 중위값을 가지고 통계를 제공하고 있다.

 

KB부동산 통계사이트는 참 여러모로 도움이 많이 되는 사이트 인 것 같다.

 

또 내집마련 수요를 보는 지표로서 중요한 것이 '전세가율'이다. 매매가 대비 전세가의 비율을 말 하는 것으로 부동산에 관한 이론 중에 '전세가격이 하락하면 매매가도 떨어진다'는 이론이 있다. 갭투자 한 투자자들이 같거나 더 높은 가격에 임차인을 구하지 못하면 내돈으로 충당해야 하기때문에 급매가 발생하고 급매가 쌓이면 시세가 되기때문에 가격이 조정 되는 것이다. 

 

그럼... 전세가격이 상승하면 주택가격도 상승한다는 이론도 통하는 셈이겠다.

 

http://todayhouseprice.com/apart_trend_apart_rent.php

오늘집값 - 금일 아파트 신규 매매/전세 조회

전세수급지수는 100을 기준으로 높으면 전세 수요가 공급보다 높음을, 낮으면 전세수요가 공급보다 낮음을 나타낸다.

전국기준 2021년 2월 117  > 2021년 12월 100 > 2022년 12월 70 >  2024년 1월 92

서울기준 2021년 2월 124  > 2022년 3월 89 > 2022년 6월 95 >  2022년 12월 60 > 2024년 1월 93 

 

이외에도 투자 관련 팁 등 좋은 내용들이 있지만 분량 관계로 여기에서 접으려 합니다.

 

이상 김광석교수님의 책 '경제읽어주는 남자 2020년 1월 인쇄'의 내용 중 부동산 현황을 파악할 수 있는 내용과 자료조사 가능한 사이트를 현재 기준으로 업데이트 하여 작성하였습니다.